Μέσα σε ενάμιση μήνα, 675 υπερχρεωμένοι δανειολήπτες επέλεξαν να παραχωρήσουν προς πώληση άλλα ακίνητα που διαθέτουν, προκειμένου να διασφαλίσουν ότι θα παραμείνουν στο σπίτι τους. Η νέα δυνατότητα του Εξωδικαστικού Μηχανισμού, που ενεργοποιήθηκε στις 21 Σεπτεμβρίου, αλλάζει τα δεδομένα για όσους έχουν «κόκκινα δάνεια» και ακίνητη περιουσία πέραν της κύριας κατοικίας τους, δίνοντάς τους τη δυνατότητα να πετύχουν μεγαλύτερο «κούρεμα» χρέους και χαμηλότερες μηνιαίες δόσεις, με αντάλλαγμα τη ρευστοποίηση εξοχικών, οικοπέδων και άλλων περιουσιακών στοιχείων.
Η νέα ρύθμιση επιχειρεί να δώσει λύση σε ένα πρόβλημα που μέχρι σήμερα οδηγούσε αρκετούς οφειλέτες σε αδιέξοδο. Ακόμη και αν είχαν χαμηλά εισοδήματα και αδυνατούσαν να εξυπηρετήσουν τα δάνειά τους, η ύπαρξη ενός δεύτερου ακινήτου, ενός αγροτεμαχίου ή ενός εξοχικού επηρέαζε τον υπολογισμό της πρότασης αναδιάρθρωσης. Έτσι, μπορούσαν να βρεθούν αντιμέτωποι με υψηλότερες δόσεις και μικρότερη διαγραφή χρέους, παρότι στην πράξη δεν είχαν την οικονομική δυνατότητα να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους.
Προστασία της πρώτης κατοικίας με αντάλλαγμα την πώληση άλλων ακινήτων
Με το νέο καθεστώς ο δανειολήπτης μπορεί να υποβάλλει αίτηση στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους και να επιλέξει το ειδικό καθεστώς προστασίας της κύριας κατοικίας. Με την ενεργοποίησή της, το σύστημα διαχωρίζει αυτόματα την ακίνητη περιουσία του σε δύο κατηγορίες:
- Την κύρια κατοικία, η οποία εξαιρείται από τη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης όσο ο οφειλέτης τηρεί τους όρους της ρύθμισης.
- Τα υπόλοιπα ακίνητα, όπως εξοχικά, οικόπεδα, αγροτεμάχια, αποθήκες και επαγγελματικοί χώροι, τα οποία μπορούν να διατεθούν προς πώληση για την αποπληρωμή των πιστωτών.
Μεγαλύτερο "κούρεμα" και δόσεις έως 35 χρόνια
Η συγκεκριμένη επιλογή δεν εξασφαλίζει μόνο την προστασία της κύριας κατοικίας, αλλά μπορεί να βελτιώσει σημαντικά και τους όρους αποπληρωμής. Κι αυτό γιατί η μηνιαία δόση δεν υπολογίζεται πλέον με βάση το σύνολο της ακίνητης περιουσίας αλλά με την εμπορική αξία της κύριας κατοικίας και το πραγματικά διαθέσιμο εισόδημα του οφειλέτη.
Η εξαίρεση των υπόλοιπων ακινήτων από τον υπολογισμό της ικανότητας αποπληρωμής μπορεί να οδηγήσει σε ευνοϊκότερη πρόταση από τις τράπεζες και τους servicers, η οποία προβλέπει:
- Χαμηλότερη μηνιαία δόση, προσαρμοσμένη στις πραγματικές οικονομικές δυνατότητες του οφειλέτη
- Μεγαλύτερο «κούρεμα» οφειλής επί του υπολοίπου του δανείου, ιδιαίτερα όταν το συνολικό χρέος υπερβαίνει την αξία της κύριας κατοικίας
- Μεγαλύτερη διάρκεια αποπληρωμής, που μπορεί να φτάσει έως τις 420 μηνιαίες δόσεις (35 χρόνια) για οφειλές προς χρηματοδοτικούς φορείς.
Το τίμημα
Ωστόσο, η προστασία της πρώτης κατοικίας έχει το τίμημά της, καθώς ο οφειλέτης είναι υποχρεωμένος να συναινέσει στην εκποίηση των υπολοίπων ακινήτων του, τα οποία απομειώνουν επιπλέον το χρέος του. Με την αποδοχή της πρότασης ρύθμισης, ο δανειολήπτης συνυπογράφει όρο εκούσιας ρευστοποίησης. Η διαδικασία πώλησης πραγματοποιείται μέσω του μηχανισμού ηλεκτρονικών πλειστηριασμών (e-auction). Τα χρήματα που θα εισπραχθούν από την πώληση ενός εξοχικού, ενός οικοπέδου ή άλλου ακινήτου κατευθύνονται απευθείας στη μείωση της συνολικής οφειλής, περιορίζοντας το ποσό που απομένει προς αποπληρωμή.
Κομβικό στοιχείο για την προστασία της κύριας κατοικίας αποτελεί η τήρηση της ρύθμισης. Όσο ο οφειλέτης πληρώνει την τελική (μειωμένη) δόση την οποία πέτυχε, όλα καλά. Αν ο δανειολήπτης σταματήσει να πληρώνει και βρεθεί εκτός ρύθμισης, η τράπεζα ή ο servicer αποκτά εκ νέου το δικαίωμα αναγκαστικής εκτέλεσης και στην κύρια κατοικία.
Το κεντρικό πλεονέκτημα για τους οφειλέτες που επιλέγουν την προστασία της πρώτης κατοικίας τους, είναι η αποφυγή του πτωχευτικού νόμου και ο στιγματισμός που συνεπάγεται. Στην πτώχευση φυσικών προσώπων, ο πολίτης χάνει το σύνολο της περιουσίας του, συμπεριλαμβανομένου του σπιτιού του. Καθώς δεν έχει πλέον άλλη περιουσία, το υπόλοιπο της οφειλής του διαγράφεται, σε αντίθεση με παλαιότερα χρόνια όπου η υπόλοιπη οφειλή παρέμενε και ο οφειλέτης συνέχιζε να χρωστάει.
Παρότι είχε χάσει τα πάντα, τα εισοδήματά του δεσμεύονταν για πληρωμή της οφειλής του επ’ αόριστον, μέχρι την πλήρη εξόφληση. Με το νέο καθεστώς, η δέσμευση εισοδημάτων μπορεί να διαρκέσει 1-3 χρόνια, αλλά στη συνέχεια τα επιπλέον χρέη διαγράφονται οριστικά. Μάλιστα, στην περίπτωση της πτώχευσης, ο οφειλέτης μπορεί να συνεχίσει να μένει στο σπίτι του με το καθεστώς της επαναμίσθωσης ως ενοικιαστής.
Ωστόσο, στην περίπτωση των ευάλωτων οφειλετών, η ένταξή τους στον Ειδικό Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, τους δίνει την δυνατότητα να επαναγοράσουν τις κατοικίες τους- αν ανακάμψουν οικονομικά- μετά από 12 χρόνια. Αντίθετα, μέσω του αναβαθμισμένου εξωδικαστικού, ο δανειολήπτης έχει τη δυνατότητα:
- Να διατηρήσει την κυριότητα της κατοικίας του, παραμένοντας ιδιοκτήτης και έχοντας τη δυνατότητα να την αξιοποιεί σε βάθος χρόνου.
- Να αποφύγει τη διαδικασία πτώχευσης, με τις συνέπειες που αυτή συνεπάγεται για την περιουσιακή και συναλλακτική του κατάσταση.
- Να διατηρήσει τη διαχείριση των εισοδημάτων του, χωρίς την εμπλοκή συνδίκου πτώχευσης, καταβάλλοντας τη συμφωνημένη μηνιαία δόση όσο παραμένει ενήμερος στη ρύθμιση.