Ενοίκια: Νέο τοπίο στις μισθώσεις – Τι αλλάζει στην πράξη για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Μια σημαντική τομή στο καθεστώς των μισθώσεων ακινήτων φέρνει ο νέος νόμος Ν. 5221/2025, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ από την 1η Μαΐου 2026 και αλλάζει ουσιαστικά τη διαδικασία απόδοσης μισθίου. Σύμφωνα και με σχετική ανακοίνωση της ΠΟΜΙΔΑ, η νέα ρύθμιση καλύπτει ένα διαχρονικό κενό, επεκτείνοντας τη δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου και στις περιπτώσεις λήξης μίσθωσης, είτε πρόκειται για συμβάσεις ορισμένου είτε αορίστου χρόνου.

Η νέα νομοθεσία εισάγει ένα πιο ισορροπημένο πλαίσιο για την αγορά ακινήτων, επιχειρώντας να προστατεύσει τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους ενοικιαστές.

Τι αλλάζει στην πράξη

1. Ταχύτερη επανάκτηση ακινήτων για τους ιδιοκτήτες

Οι εκμισθωτές αποκτούν πλέον τη δυνατότητα να ανακτούν τη χρήση των ακινήτων τους μέσα σε ένα σαφώς πιο σύντομο και προβλέψιμο χρονικό διάστημα. Με τον τρόπο αυτό, αντιμετωπίζεται μια χρόνια στρέβλωση που συχνά οδηγούσε σε πολυετείς καθυστερήσεις.

2. Προστασία των ενοικιαστών με εξάμηνη προθεσμία

Οι μισθωτές διασφαλίζουν μια αυτόματη, εκ του νόμου, εξάμηνη περίοδο για να μεταστεγαστούν, χωρίς επιπλέον κόστος. Μάλιστα, σε περιπτώσεις που συντρέχουν σοβαροί λόγοι, υπάρχει δυνατότητα δικαστικής παράτασης της προθεσμίας αυτής.

3. Αποσυμφόρηση των δικαστηρίων

Η νέα διαδικασία αφαιρεί από τα δικαστήρια μεγάλο αριθμό υποθέσεων καθαρά διοικητικού χαρακτήρα, οι οποίες πλέον διεκπεραιώνονται σε επίπεδο δικηγόρων. Αυτό αναμένεται να επιταχύνει συνολικά την απονομή δικαιοσύνης.

4. Ενίσχυση της αγοράς μισθώσεων

Η διασφάλιση της τήρησης των συμφωνηθέντων λειτουργεί ως κίνητρο για περισσότερους ιδιοκτήτες να διαθέσουν ακίνητα προς μακροχρόνια μίσθωση. Το αποτέλεσμα μπορεί να είναι η αύξηση της προσφοράς και η σταδιακή εξομάλυνση της αγοράς κατοικίας.

Τι παραμένει ίδιο

Παρά τις αλλαγές, εξακολουθεί να ισχύει η παραδοσιακή δικαστική οδός για την απόδοση μισθίου, μέσω αγωγής στο αρμόδιο Πρωτοδικείο. Πρόκειται για μια διαδικασία που:

• απαιτεί μεγάλο χρονικό διάστημα μέχρι τον ορισμό δικασίμου

• συχνά συνοδεύεται από αναβολές

• περιλαμβάνει ακροαματική διαδικασία, εξέταση μαρτύρων και έκδοση απόφασης μετά από μήνες

• επιτρέπει την άσκηση ένδικων μέσων

Η προσφυγή σε αυτή τη διαδικασία παραμένει απαραίτητη σε περιπτώσεις όπου:

• υπάρχουν αμφισβητήσεις για τον χρόνο λήξης της μίσθωσης

• προκύπτουν νομικά ζητήματα που απαιτούν κρίση δικαστή

• διεκδικούνται επιπλέον αποζημιώσεις

• δεν υπάρχει έγγραφο μισθωτήριο ή ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ με αποδοχή του μισθωτή

Ο νέος νόμος επιχειρεί να βάλει τέλος σε ένα από τα πιο προβληματικά σημεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων: την καθυστέρηση στην απόδοση μισθίου. Δημιουργεί ένα πιο λειτουργικό πλαίσιο, με σαφείς κανόνες και δικλείδες προστασίας και για τις δύο πλευρές.

Το στοίχημα πλέον είναι η πρακτική εφαρμογή του μέτρου και το κατά πόσο θα συμβάλει ουσιαστικά στην αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών και στη σταθεροποίηση των ενοικίων.

Τα 10 βήματα

Τα 10 βήματα της νέας διαδικασίας διαταγής απόδοσης μισθίου είναι τα εξής:

1.      Οι εκμισθωτές που ενδιαφέρονται για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου πρέπει να  συνεχίσουν να απευθύνονται στους δικηγόρους τους για την ανάθεση τέτοιων υποθέσεών τους, και όχι σε «πιστοποιημένους» δικηγόρους, όπως έχει δημιουργηθεί σε πολλούς η πεπλανημένη αυτή εντύπωση, δεδομένου ότι αυτοί ορίζονται απρόσωπα με αλφαβητική σειρά από τις Γραμματείες των Πρωτοδικείων της χώρας και εκ του νόμου δεν έχουν δικαίωμα να εκδώσουν διαταγή, όταν στην ίδια υπόθεση έχουν εμπλακεί με οποιονδήποτε τρόπο και ως δικηγόροι.

2.      Σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης οι δικηγόροι έχουν πλέον την επιλογή να χρησιμοποιήσουν και τη νέα διαδικασία έκδοσης της «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου», η οποία ισχύει παράλληλα με την παλαιά, πλην όμως είναι ταχύτερη γιατί περιορίζεται η δυνατότητα μακρόχρονης δικονομικής παρέλκυσης της όλης διαδικασίας απόδοσης μισθίων ακινήτων.

3.      Οι νόμιμες προθεσμίες για την περίπτωση της μη πληρωμής ενοικίων παραμένουν αμετάβλητες: 15θήμερη εξώδικη προειδοποίηση και 20ήμερη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, με ελάχιστη συνολική πρακτική διάρκεια διαδικασίας περί τους 3 μήνες, που προσαυξάνονται ανάλογα σε περίπτωση παρεμβολής εορτών ή θερινών διακοπών.

4.      Καθιερώνονται ευρύτατες προθεσμίες για την περίπτωση της απόδοσης λόγω λήξης της μίσθωσης: 3μηνη προθεσμία εξώδικη πρόσκληση απόδοσης και 2μηνη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, ελάχιστη συνολική πρακτική διάρκεια 6 μήνες, άνευ υπολογισμού εορτών, διακοπών κλπ, ώστε οι μισθωτές να έχουν επαρκή χρόνο να οργανώσουν απρόσκοπτα την μεταστέγασή τους.

5.      Οι δικηγόροι των ιδιοκτητών θα πρέπει να ακολουθήσουν την ίδια ακριβώς διαδικασία που ακολουθούσαν μέχρι σήμερα, ήτοι να συντάξουν την εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του μισθίου που θα επιδώσουν με δικαστικό επιμελητή και εν συνεχεία το δικόγραφο της αίτησης και το σχέδιο της διαταγής απόδοσης και να καταθέσουν τον πλήρη φάκελο στη Γραμματεία του αρμόδιου κατά τόπο Πρωτοδικείου, που τώρα θα συμπεριλαμβάνει και παράβολο ύψους 300€ ως αμοιβή του πιστοποιημένου δικηγόρου που θα αναλάβει τη μελέτη του φακέλου και υπογραφή της διαταγής.

6.      Η Γραμματεία του Πρωτοδικείου θα ορίσει με αλφαβητική σειρά του αρχικού γράμματος του επωνύμου τους, έναν δικηγόρο από τον κατάλογο των μελών του οικείου δικηγορικού συλλόγου που έχουν πιστοποιηθεί για έκδοση διαταγών απόδοσης μισθίου. Όταν ο κατάλογος εξαντληθεί θα ακολουθείται η ίδια διαδικασία από την αρχή του. Συνεπώς δεν υπάρχει καμιά δυνατότητα παρέμβασης είτε από τον διάδικο, είτε από τον δικηγόρο του, στον ορισμό ή το έργο του πιστοποιημένου δικηγόρου που θα επεξεργαστεί το φάκελο της υπόθεσης.

7.      Ο ορισθείς πιστοποιημένος δικηγόρος θα πρέπει εντός προθεσμίας 20 ημερών να ελέγξει την πληρότητα και νομιμότητα των εγγράφων του φακέλου και την πάροδο του διαστήματος προειδοποίησης του ενοικιαστή, και εφόσον  όλα έχουν καλώς, να υπογράψει το κείμενο της διαταγής, στο οποίο ρητά θα αναφέρεται αφενός ότι αυτή θα μπορεί να εκτελεστεί μόνον μετά την πάροδο 20ημέρου ή διμήνου από την κοινοποίησή της, ανάλογα με το λόγο έκδοσής της, και αφετέρου ότι ο ενοικιαστής δικαιούται εντός προθεσμίας 15 εργασίμων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο.

8.      Το πρωτότυπο της διαταγής θα κατατεθεί από τον πιστοποιημένο δικηγόρο στη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου, η οποία θα τη δημοσιεύει και θα εκδώσει τον εκτελεστό  τίτλο της, που ονομάζεται «Απόγραφο», το οποίο θα παραλάβει ο δικηγόρος του εκμισθωτή αφού υποβάλλει σχετική αίτηση και καταβάλλει τα τέλη απογράφου. Ο δικηγόρος του εκμισθωτή θα εκδώσει αντίγραφο από το εκτελεστό απόγραφο, το οποίο θα το επιδώσει με δικαστικό επιμελητή στο μισθωτή, με εντολή να αποδώσει το ακίνητο εντός 20ημέρου από την κοινοποίησή του σε περίπτωση οφειλής μισθωμάτων και εντός διμήνου σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης.

9.      Αν ο ενοικιαστής χρειάζεται και άλλο χρόνο και ο εκμισθωτής δεν συμφωνεί, και στις δύο περιπτώσεις θα έχει τη δυνατότητα να ασκήσει ανακοπή αλλά και αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, όπως και προσωρινή διαταγή μη εκτέλεσης της απόφασης από τον Πρόεδρο Υπηρεσίας του αρμόδιου Δικαστηρίου, όπως μπορούσε να πράξει και μέχρι σήμερα, ζητώντας περαιτέρω παράταση του χρόνου απόδοσης για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο που μπορεί να πιθανολογήσει.

10.  Συμπερασματικά με τη νέα ρύθμιση, κατά τη λήξη μιας μίσθωσης, ο ενοικιαστής έχει από το νόμο και χωρίς καμιά ενέργεια ή δαπάνη του, τουλάχιστον έξι (6) μήνες στη διάθεσή του για τη μετεγκατάστασή του. Έχει δηλαδή ο ενοικιαστής εξασφαλισμένο τουλάχιστον ένα πλήρες εξάμηνο, εγγυημένο αυτόματα από τον ίδιο το νόμο, και κυρίως αδάπανο για αυτόν,  χωρίς δηλαδή να χρειαστεί να κάνει ο ίδιος την παραμικρή ενέργεια και να υποβληθεί στο παραμικρό έξοδο, σε αντίθεση με τον ιδιοκτήτη οποίος θα πρέπει, εξ αιτίας της παράνομης και αντισυμβατικής άρνησης του ενοικιαστή του να του αποδώσει το ακίνητό του, όπως έχει υποχρέωση, να επιβαρυνθεί με τις αμοιβές του δικηγόρου του και του δικαστικού επιμελητή καθώς και το παράβολο του πιστοποιημένου  δικηγόρου, ποσά που συνήθως δεν έχει καμιά δυνατότητα να εισπράξει από τον ενοικιαστή, προκειμένου να επιτύχει το αυτονόητο…

Ακολουθήστε το Lykavitos.gr στο Google News
και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις