Νέα δεδομένα στον πολεοδομικό χάρτη της χώρας δημιουργεί ο σχεδιασμός του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, καθώς ανοίγει ο δρόμος για την κατασκευή μεγαλύτερων κτιρίων, την αύξηση των τετραγωνικών μέτρων και, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, την προσθήκη επιπλέον ορόφων σε ακίνητα που βρίσκονται σε επιλεγμένες περιοχές. Στο επίκεντρο των αλλαγών βρίσκεται η Αττική, όπου συγκεντρώνεται το μεγαλύτερο μέρος της δυνητικής πρόσθετης δόμησης, ενώ στον σχεδιασμό περιλαμβάνονται και περιοχές της περιφέρειας.

Σύμφωνα με τις πολεοδομικές μελέτες που τέθηκαν σε δημόσια διαβούλευση, προβλέπεται η δημιουργία 91 Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ), σε 26 δημοτικές ενότητες, με συνολική δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 1.854.688 τετραγωνικών μέτρων.

Πρόκειται για μια σημαντική αλλαγή στον τρόπο αξιοποίησης των οικοδομικών δικαιωμάτων, καθώς μέσω του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης και της Ψηφιακής Τράπεζας Γης θα δίνεται η δυνατότητα μεταφοράς ανεκμετάλλευτου συντελεστή από ένα ακίνητο σε άλλο, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις.

Ωστόσο, τα πρόσθετα τετραγωνικά δεν σημαίνουν ότι από αύριο οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να ανεγείρουν υψηλότερα κτίρια. Απαιτούνται οι απαραίτητες εγκρίσεις, η οριστικοποίηση των ζωνών και η ενεργοποίηση του μηχανισμού μεταφοράς συντελεστή.

Η Αττική συγκεντρώνει σχεδόν 1,63 εκατ. επιπλέον τετραγωνικά

Η μεγαλύτερη συγκέντρωση νέων οικοδομικών δυνατοτήτων καταγράφεται στην Αττική, όπου η συνολική πρόσθετη δόμηση προσεγγίζει τα 1,63 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα.

Ειδικότερα, στον Βόρειο Τομέα Αθηνών προτείνονται 25 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, οι οποίες εκτείνονται σε 11 δημοτικές ενότητες και προσφέρουν δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 584.404,90 τετραγωνικών μέτρων.

Στις περιοχές που περιλαμβάνονται στον σχεδιασμό είναι:

  • Κηφισιά
  • Νέα Ερυθραία
  • Ψυχικό
  • Νέο Ψυχικό
  • Φιλοθέη
  • Χαλάνδρι
  • Χολαργός
  • Παπάγου
  • Νέα Ιωνία
  • Μεταμόρφωση
  • Λυκόβρυση

Οι συγκεκριμένες περιοχές συγκεντρώνουν σημαντικό ενδιαφέρον λόγω της οικιστικής και εμπορικής τους ανάπτυξης, ενώ η δυνατότητα μεταφοράς πρόσθετου συντελεστή δόμησης δημιουργεί νέα δεδομένα για την αξιοποίηση ακινήτων.

Οι Αχαρνές και η Παλλήνη στο επίκεντρο της Ανατολικής Αττικής

Ακόμη μεγαλύτερες δυνατότητες πρόσθετης δόμησης προβλέπονται στην Ανατολική Αττική. Η πρώτη εναλλακτική πρόταση της σχετικής μελέτης περιλαμβάνει 37 ζώνες σε έξι δημοτικές ενότητες, με συνολική δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 1.046.013,15 τετραγωνικών μέτρων.

Οι Αχαρνές συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον, καθώς προβλέπονται 21 ζώνες υποδοχής συντελεστή δόμησης. Ακολουθούν:

  • Παλλήνη, με έξι ζώνες.
  • Κρυονέρι, με τέσσερις ζώνες.
  • Γέρακας, με τρεις ζώνες.
  • Άγιος Στέφανος, με δύο ζώνες.
  • Άνοιξη, με μία ζώνη.

Η Ανατολική Αττική αποτελεί έτσι μία από τις σημαντικότερες περιοχές του νέου σχεδιασμού, καθώς συγκεντρώνει περισσότερα από ένα εκατομμύριο δυνητικά πρόσθετα τετραγωνικά μέτρα.

Αυτό, πάντως, δεν σημαίνει ότι κάθε ακίνητο στους παραπάνω δήμους αποκτά αυτομάτως δικαίωμα για επιπλέον όροφο ή μεγαλύτερη οικοδομή. Οι δυνατότητες θα αφορούν συγκεκριμένα οικοδομικά τετράγωνα και ζώνες, με όρους που θα καθοριστούν κατά την οριστική έγκριση των πολεοδομικών ρυθμίσεων.

Ποιες περιοχές της περιφέρειας περιλαμβάνονται στον σχεδιασμό

Οι αλλαγές δεν περιορίζονται στην Αττική. Ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός επεκτείνεται σε σημαντικές περιοχές της υπόλοιπης χώρας, με στόχο την αξιοποίηση πρόσθετων οικοδομικών δικαιωμάτων σε επιλεγμένες ζώνες.

Στις περιοχές που περιλαμβάνονται στις μελέτες συγκαταλέγονται:

  • Αχαΐα
  • Αργολίδα
  • Μαγνησία
  • Φθιώτιδα
  • Δράμα
  • Καστοριά
  • Ηράκλειο
  • Χανιά

Πρόκειται για περιοχές με διαφορετικά πολεοδομικά και οικιστικά χαρακτηριστικά, όπου η δυνατότητα πρόσθετης δόμησης θα εξετάζεται με βάση τις αντοχές των τοπικών υποδομών και τον υφιστάμενο σχεδιασμό.

Παράλληλα, ο πρώτος κύκλος του προγράμματος είναι ακόμη ευρύτερος, καθώς προβλέπει συνολικά 194 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε 50 δημοτικές ενότητες της χώρας.

Από αυτές, οι 91 έχουν ήδη ενταχθεί στις μελέτες που τέθηκαν σε δημόσια διαβούλευση, ενώ αναμένεται να ακολουθήσουν ακόμη 103 ζώνες σε 24 δημοτικές ενότητες.

Οι νέες ζώνες κατανέμονται ως εξής:

  • 37 στην Ανατολική Αττική.
  • 55 στην Κεντρική Μακεδονία.
  • 8 στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη.
  • 3 στη Στερεά Ελλάδα.

Συνολικά, το πρόγραμμα περιλαμβάνει 13 μελέτες για περιοχές όπως η Θεσσαλονίκη, η Καβάλα, η Δράμα, η Καστοριά, η Βοιωτία, η Φθιώτιδα, η Μαγνησία, η Αχαΐα, η Αργολίδα, το Ηράκλειο και τα Χανιά, καθώς και για τον Βόρειο Τομέα Αθηνών και την Ανατολική Αττική.

Πώς θα λειτουργεί η Ψηφιακή Τράπεζα Γης

Κομβικό ρόλο στην εφαρμογή του νέου σχεδιασμού θα έχει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, μέσω της οποίας θα πραγματοποιείται η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης.

Ο συγκεκριμένος θεσμός αφορά οικοδομικά δικαιώματα που δεν μπορούν να αξιοποιηθούν στο ακίνητο από το οποίο προέρχονται, για λόγους προστασίας ή πολεοδομικούς περιορισμούς.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν τα διατηρητέα κτίρια, οι ιδιοκτήτες των οποίων ενδέχεται να διαθέτουν δικαιώματα δόμησης που δεν μπορούν να εξαντλήσουν λόγω των περιορισμών που ισχύουν για την προστασία τους.

Μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, τα δικαιώματα αυτά θα μπορούν, υπό τις προβλεπόμενες νόμιμες προϋποθέσεις, να μεταφέρονται σε άλλα ακίνητα που βρίσκονται εντός εγκεκριμένων Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης.

Με αυτόν τον τρόπο, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που διαθέτουν ανεκμετάλλευτο συντελεστή θα έχουν τη δυνατότητα να αποκτήσουν οικονομικό όφελος, ενώ οι ιδιοκτήτες ακινήτων στις ζώνες υποδοχής θα μπορούν να αποκτούν πρόσθετα οικοδομικά δικαιώματα.

Η διαδικασία αυτή φιλοδοξεί να δημιουργήσει μια οργανωμένη αγορά μεταφοράς συντελεστή δόμησης, προσφέροντας νέες δυνατότητες αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας.

Το στοίχημα των υποδομών και των ελεύθερων χώρων

Η προοπτική αύξησης της οικοδομικής δραστηριότητας δημιουργεί, ωστόσο, και σημαντικά ερωτήματα για τις επιπτώσεις στις περιοχές που θα υποδεχθούν την πρόσθετη δόμηση.

Η κατασκευή μεγαλύτερων κτιρίων και η αύξηση των τετραγωνικών μέτρων συνεπάγονται αυξημένες ανάγκες για οδικά δίκτυα, θέσεις στάθμευσης, δίκτυα κοινής ωφέλειας, σχολικές υποδομές και κοινόχρηστους χώρους.

Ιδιαίτερα στην Αττική, όπου αρκετές περιοχές αντιμετωπίζουν ήδη έντονα κυκλοφοριακά προβλήματα και περιορισμένη διαθεσιμότητα ελεύθερων χώρων, η εφαρμογή των νέων ρυθμίσεων θα απαιτήσει προσεκτικό σχεδιασμό.

Το ζητούμενο είναι η πρόσθετη οικοδομική δραστηριότητα να μη δημιουργήσει νέες πιέσεις στην καθημερινότητα των κατοίκων και να συνοδευτεί από τις αναγκαίες παρεμβάσεις σε υποδομές και δημόσιους χώρους.

Η δημόσια διαβούλευση και οι εγκρίσεις που θα ακολουθήσουν θα καθορίσουν την τελική μορφή των ζωνών και το εύρος των οικοδομικών δικαιωμάτων που θα μπορούν να αξιοποιηθούν.

Σε κάθε περίπτωση, ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός ανοίγει μια σημαντική συζήτηση για το μέλλον της ελληνικής πόλης, την αξιοποίηση της ιδιωτικής περιουσίας και την ισορροπία ανάμεσα στην οικοδομική ανάπτυξη και την ποιότητα ζωής.