Οι «αστοχίες» σε κτηματαγορά και οικοδομή - Τι πρέπει να αλλάξει για να μην μπει φρένο στην ανάπτυξη

Η στεγαστική κρίση και η κατακόρυφη αύξηση του κόστους ζωής έχουν αναδείξει την αγορά ακινήτων στο πιο κρίσιμο κοινωνικό και οικονομικό μέτωπο της τρέχουσας περιόδου. Στην προσπάθεια της να ισορροπήσει ανάμεσα στην προσέλκυση ξένων επενδύσεων και την εξασφάλιση προσιτής κατοικίας για τους πολίτες, η κυβέρνηση προχώρησε τα τελευταία χρόνια σε μια σειρά από νομοθετικές και φορολογικές παρεμβάσεις. Ωστόσο, η πραγματικότητα της αγοράς αποκαλύπτει μια εντελώς διαφορετική εικόνα.

Γράφει ο Λουκάς Γεωργιάδης

Αντί για ορθολογισμό, οι κυβερνητικοί χειρισμοί έχουν εγκλωβίσει την κτηματαγορά σε έναν λαβύρινθο γραφειοκρατίας, ασάφειας και αντικινήτρων, μετατρέποντας τις κρατικές παρεμβάσεις σε πραγματική τροχοπέδη για την οικοδομική δραστηριότητα και την ανάπτυξη. Για να είμαστε πιο ακριβής, εάν δεν υπήρχαν τα κρατικά εμπόδια, τότε η αύξηση στις οικοδομικές άδειες θα ήταν τουλάχιστον διπλάσια σε σχέση με σήμερα.

Το αλαλούμ με τη "Χρυσή Βίζα"

Το πρόγραμμα της Golden Visa αποτέλεσε για χρόνια τον βασικό αιμοδότη των ξένων κεφαλαίων στην ελληνική κτηματαγορά, αλλά και την κύρια αιτία για την εκτόξευση των τιμών στις λαϊκές συνοικίες.

Το κυβερνητικό λάθος εδώ ήταν διπλό, καθώς είχαμε αρχικά την παρατεταμένη αδράνεια και στη συνέχεια την απότομη και σπασμωδική αλλαγή των ορίων επένδυσης. Όταν η κυβέρνηση αποφάσισε τελικά να αυξήσει το όριο στις 800.000 ευρώ για τις περιοχές υψηλής ζήτησης, το έκανε χωρίς μεταβατικό στάδιο και χωρίς γεωγραφική στόχευση που να ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες της αγοράς. Αυτό προκάλεσε ένα διπλό σοκ. Από τη μία πλευρά, δημιουργήθηκε ένα τεχνητό "κύμα" αγοραπωλησιών την τελευταία στιγμή, το οποίο φούσκωσε ακόμη περισσότερο τις τιμές των υφιστάμενων ακινήτων.

Από την άλλη, η απότομη μείωση της ζήτησης που ακολούθησε στέρησε από την αγορά πολύτιμη ρευστότητα, η οποία θα μπορούσε να κατευθυνθεί στην ανέγερση νέων οικοδομών. Η έλλειψη σταθερού και προβλέψιμου πλαισίου αποθάρρυνε τους ξένους θεσμικούς επενδυτές, οι οποίοι στράφηκαν σε ανταγωνιστικές αγορές της Μεσογείου. Η αγορά δεν έχει "νεκρώσει", αλλά έχει χάσει ξεκάθαρα τη δυναμική που είχε αναπτύξει επί σειρά ετών, υπό την πίεση διαμαρτυρόμενων κατοίκων αρκετών περιοχών του Λεκανοπεδίου, οι οποίοι θεωρούν ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν "εξαφανίσει" από την αγορά χιλιάδες κατοικίες, οι οποίες θα μπορούσαν να διατεθούν για μακροπρόθεσμη ενοικίαση.

Επιπλέον, η κυβέρνηση θα μπορούσε να βάλει στον χάρτη της "Χρυσής Βίζας" ολόκληρη τη χώρα για να δώσει ζωή στην ελληνική περιφέρεια. Για παράδειγμα, θα μπορούσε να τεθεί σε εφαρμογή ένα ελάχιστο όριο 100.000 ευρώ για αγορά ακινήτων από υπηκόους τρίτων χωρών σε οικισμούς μέχρι 1.000 κατοίκους, 150.000 ευρώ για οικισμούς μέχρι 2.000 κατοίκους και 200.000 ευρώ έως 5.000 κατοίκους, ώστε να καλύψει ολόκληρη την καμπύλη προσφοράς και ζήτησης, κινητοποιώντας μικρά και μικρομεσαία κεφάλαια.

Όλοι... παραπονεμένοι

Η βραχυχρόνια μίσθωση στοχοποιήθηκε ως ο μοναδικός "ένοχος" για τη στεγαστική κρίση, οδηγώντας την κυβέρνηση στη λήψη οριζόντιων περιοριστικών μέτρων, όπως το πάγωμα νέων αδειών σε συγκεκριμένα κορεσμένα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας.

Αυτή η οριζόντια προσέγγιση αγνόησε μια βασική παράμετρο. Η άνθιση των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων ήταν αυτή που χρηματοδότησε την αναγέννηση χιλιάδων εγκαταλελειμμένων ακινήτων την προηγούμενη δεκαετία, δίνοντας δουλειά σε όλο τον κατασκευαστικό κλάδο (χτίστες, ηλεκτρολόγους, υδραυλικούς). Με την επιβολή αυστηρών περιορισμών χωρίς διαχωρισμό ανάμεσα στον μικρο-ιδιοκτήτη και τις μεγάλες εταιρείες διαχείρισης, ανακόπηκε απότομα το ρεύμα των ιδιωτικών ανακαινίσεων.

Πολλοί ιδιοκτήτες, στερούμενοι τη δυνατότητα να αποσβέσουν το κόστος μιας ριζικής ανακαίνισης μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης, επιλέγουν να αφήσουν τα ακίνητα τους στην πρότερη κακή τους κατάσταση. Αυτό αποτελεί ένα ακόμα πλήγμα για την οικοδομική δραστηριότητα της μικρής και μεσαίας κλίμακας, η οποία στηριζόταν σχεδόν αποκλειστικά στην αναπαλαίωση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος.

Τα κλειστά ακίνητα που δεν... ανοίγουν

Για την αντιμετώπιση της έλλειψης κατοικιών, η κυβέρνηση επιστράτευσε φορολογικά κίνητρα, όπως η τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για όσους ανοίξουν κλειστά διαμερίσματα ή μετατρέψουν βραχυχρόνιες μισθώσεις σε μακροχρόνιες.

Αν και το μέτρο ακούγεται ελκυστικό, οι αυστηρές και γραφειοκρατικές προϋποθέσεις που το συνοδεύουν το κατέστησαν ουσιαστικά ανεφάρμοστο. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων βρέθηκαν αντιμέτωποι με έναν λαβύρινθο κριτηρίων σχετικά με το πόσους μήνες έπρεπε το ακίνητο να είναι δηλωμένο ως κλειστό στο έντυπο Ε2 ή πότε ακριβώς έπρεπε να έχει λήξει η μίσθωση Airbnb. Αντί η κυβέρνηση να επιδοτήσει άμεσα τη μερική ανακαίνιση αυτών των παλαιών ακινήτων μέσω στοχευμένων προγραμμάτων, ώστε να ενταχθούν ξανά στην αγορά ως ασφαλή και σύγχρονα, περιορίστηκε σε απλές λογιστικές "τακτοποιήσεις". Έτσι, εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα παραμένουν σφραγισμένα, η προσφορά κατοικιών δεν αυξήθηκε ποτέ και η ανάγκη για νέα οικοδομική δραστηριότητα έμεινε χωρίς την απαραίτητη κρατική υποστήριξη.

Η ανάγκη για ένα σταθερό και ρεαλιστικό στρατηγικό πλάνο μακράς πνοής

Οι παλινωδίες με την εκτός σχεδίου δόμηση, η εκκρεμότητα με την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός με τα "παρατράγουδα" του, ο υψηλός συντελεστής ΦΠΑ 24 στα οικοδομικά υλικά, τα περιοριστικά μέτρα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και... πολλά ακόμη, αφήνουν μια "γλυκόπικρη" γεύση.

Η οικοδομική δραστηριότητα και η αγορά των ακινήτων "τρέχει", αν και κάποιοι εκφράζουν επιφυλάξεις για το μεγάλο "φούσκωμα" των τιμών. Παράγοντες της αγοράς, δηλώνουν ότι οι κυβερνητικές παρεμβάσεις χαρακτηρίζονται από αποσπασματικότητα, έλλειψη βάθους και επικοινωνιακή σκοπιμότητα. Αντί να λυθεί το πρόβλημα της στέγασης, έχει δημιουργηθεί ένα περιβάλλον ασάφειας που λειτουργεί απωθητικά για την υγιή οικοδομική δραστηριότητα.

Η αγορά δεν χρειάζεται άλλα ημίμετρα, φορολογικές παγίδες και νομικά κενά που καταρρίπτονται στα δικαστήρια. Απαιτείται ένα σταθερό, δεκαετές φορολογικό και πολεοδομικό πλαίσιο, ρεαλιστικά κίνητρα για την αντιμετώπιση του κόστους των υλικών και, πάνω από όλα, ασφάλεια δικαίου. Για παράδειγμα, στο Λεκανοπέδιο της Αττικής, ελλείψει οικοπέδων έχει δημιουργηθεί μια άνευ προηγουμένου "φούσκα". Αυτό επιβάλλει την αλλαγή του πολεοδομικού κανονισμού, ώστε, οι νέες οικοδομές να έχουν έστω έναν όροφο παραπάνω. Άλλωστε, το είπε προ ημερών ο ίδιος ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης, στο πλαίσιο των προτάσεων για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Μέχρι η πολιτική ηγεσία να αντιληφθεί ότι η οικοδομή δεν μπορεί να λειτουργήσει με την τακτική του "ράβε-ξήλωνε" σε επίπεδο διατάξεων, ο κλάδος θα παραμένει εγκλωβισμένος, ενώ έχει τις προϋποθέσεις να δώσει ακόμη πιο ισχυρή ώθηση στην εθνική οικονομία και στην εθνική στεγαστική πολιτική. Avanti!

Ακολουθήστε το Lykavitos.gr στο Google News
και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις