To μεγάλο crash test για ακίνητα, μετοχές και ομόλογα

Η διαρκής άνοδος των τιμών των ακινήτων, των ομολόγων, των μετοχών, των μεριδίων αμοιβαίων κεφαλαίων και γενικά κάθε περιουσιακού στοιχείου, διαμόρφωσε ως ουσία και ψυχολογία, τις τάσεις και τις προτιμήσεις του εκλογικού σώματος, στις δύο τελευταίες εκλογικές αναμετρήσεις.

Αναμφίβολα, δεν πρέπει να είναι σοβαρός όποιος πιστεύει ότι η αξία των περιουσιακών του στοιχείων θα ήταν μεγαλύτερη με τον ΣΥΡΙΖΑ και όχι με τη Νέα Δημοκρατία. Άλλωστε, το πρόγραμμα της Νέας Δημοκρατίας ήταν που εκτόξευσε τις τιμές των περιουσιακών στοιχείων για όλους τους πολίτες. Αρκεί να αναφέρουμε ότι όταν το 2014 (μετά από 7 χρόνια ύφεσης), η οικονομία άρχιζε να ανακάμπτει και να ενισχύονται οι τιμές των περιουσιακών στοιχείων, ήρθε η "περήφανη διαπραγμάτευση" του 2015 και δεν έμεινε... κολυμπηθρόξυλο! Οι τιμές ομολόγων, μετοχών και ακίνητων πάτωσαν και άρχισαν να ανακάμπτουν από τα μέσα του 2018, όταν φαινόταν καθαρά ότι έρχεται στη διακυβέρνηση της χώρας η Νέα Δημοκρατία, με φιλο-επενδυτική ατζέντα και αφού φυσικά ο ΣΥΡΙΖΑ μετά την... περήφανη διαπραγμάτευση, προσγειώθηκε και πήγε να καλύψει ένα μέρος της ζημιάς που ο ίδιος προκάλεσε στη χώρα.

Παρά την πανδημία και την ενεργειακή κρίση, η Ελληνική οικονομία θωρακίζεται συνεχώς. Παρουσιάζει ταχεία μείωση του δημοσίου χρέους, συνεχή βελτίωση των δημοσιονομικών μεγεθών με υπέρβαση στόχων, ενώ βρίσκεται προ των πυλών η αναβάθμιση του αξιόχρεου. Η αναβάθμιση αυτή ισοδυναμεί με ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας, τουλάχιστον λαμβάνοντας υπόψιν την κατάταξη που μας έχουν δώσει οι 3 από τους 4 μεγαλύτερους οίκους αξιολόγησης (Standard & Poor's, Fitch, DBRS). Ως αποτέλεσμα της εξαιρετικής πορείας της οικονομίας, οι τιμές των Ελληνικών ομολόγων παραμένουν σε ανταγωνιστικά επίπεδα, τηρουμένων των αναλογών και των συνεπειών από την αύξηση των επιτοκίων, λόγω της έκρηξης του πληθωρισμού.

Σήμερα, το Ελληνικό 10ετές διαπραγματεύεται κοντά στο 3,75%, ενώ το Ιταλικό στο 4,05%, το Βρετανικό υψηλότερα από το 4,50% και το Αμερικανικό στο 3,65%. Δηλαδή, δύο από τις 7 ισχυρότερες χώρες του πλανήτη (Μεγάλη Βρετανία και Ιταλία) έχουν ακριβότερο κόστος δανεισμού στα μακροπρόθεσμα ομόλογα, σε σχέση με την Ελλάδα! Η Ελλάδα αποτελεί το μεγαλύτερο turn around story των τελευταίων ετών. Εκεί που πριν από μερικά χρόνια ήμασταν... τελειωμένοι και με το ένα πόδι εκτός ευρώ, τώρα είμαστε στην ελίτ και στο ραντάρ των επενδυτών. Και όταν με το καλό έρθει η επενδυτική βαθμίδα, τότε, θα έχουμε θέσει υποψηφιότητα για να πάρουμε έστω μερικά... ψιλά, από τα 28 τρισεκατομμύρια δολάρια που διαχειρίζονται τα μεγαλύτερα funds του πλανήτη και τα οποία τοποθετούνται μόνο σε οικονομίες με αξιόχρεο. Από και και πέρα, τίποτα δεν είναι τυχαίο σε σχέση με την πορεία των μετοχών και των τιμών των ακινήτων.

Η... μαγεία του Χρηματιστηρίου Αθηνών, το "φρέσκο" χρήμα και τα placements

Πολλοί πίστευαν ότι μετά τις εκλογές του περασμένου Μαίου, όπου προεξοφλήθηκε η αυτοδυναμία της Νέας Δημοκρατίας με φόντο τις επαναληπτικές της 25ης Ιουνίου, το Χρηματιστήριο Αθηνών θα υποχωρούσε.

Ωστόσο, κάτι τέτοιο δεν συνέβη και μάλιστα, στις συνεδριάσεις μετά την αυτοδυναμία της Νέας Δημοκρατίας, ο Γενικός Δείκτης "σπάει" συνεχώς τα ρεκόρ έτους και 9ετίας. Στην αγορά έχουν καλλιεργηθεί ανατιμητικές προσδοκίες είτε λόγω προεξόφλησης νέων εισροών μετά την ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας είτε λόγω πολλών τοποθετήσεων (placements) σε τράπεζες και εταιρείες της υψηλής αλλά και της μεσαίας κεφαλαιοποίησης.

Οι τράπεζες βρίσκονται σε διαδικασία πλήρους ανεξαρτητοποίησης από το Ταμείου Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας και ήδη η Eurobank έγινε η πρώτη τράπεζα που αφήνει πίσω της το κρατικοδίαιτο αποτύπωμα που αναγκαστικά άφησε η διάλυση του τραπεζικού συστήματος το 2015, με τις ανοησίες των Τσίπρα-Βαρουφάκη. Μετά τη Eurobank, σειρά για αποεπένδυση θα πάρουν οι Πειραιώς και Εθνική και μετά η Alpha Bank. Η απαλλαγή από το ΤΧΣ σημαίνει ότι θα επανέλθουμε πλήρως στην εποχή της κανονικότητας των αμιγώς ιδιωτικών τραπεζών. Αυτό το έχει προεξοφλήσει η αγορά και φυσικά πάντα λαμβάνεται υπόψιν στην άσκηση ότι οι τράπεζες θα διαδραματίσουν καταλυτικό ρόλο στη χρηματοδότηση της οικονομίας, μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης.

Επιπλέον, όμιλοι όπως της Viochalco (συμφερόντων Στασινόπουλου), της Mytilineos του Ευάγγελου Μυτιληναίου ή της ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ του Γιώργου Περιστέρη, αλλά και μερικών ακόμη, θα βρεθούν στην πρώτη γραμμή του επενδυτικού ενδιαφέροντος. Οι βασικοί μέτοχοι βλέπουν τις τιμές των μετοχών τους σε ιστορικά υψηλά και είναι λογικό να σκέφτονται να μειώσουν τη συμμετοχή τους. Επιπλέον, το αντικείμενο τέτοιων ομίλων είναι τέτοιο, που εκτός από το επιτυχημένο παρελθόν, εγγυώνται και ένα ακόμη πιο ελπιδοφόρο μέλλον.

Τέτοιοι μεγάλοι όμιλοι είναι υποχρεωμένοι να βάλουν στο παιχνίδι μεγάλους επενδυτικούς οίκους αλλά και μεμονωμένους μεγαλοεπενδυτές, προκειμένου να αυξηθεί η διασπορά των μετοχών τους και να βελτιωθεί η εμπορευσιμότητα τους. Άλλωστε, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι μια εταιρεία δεν αρκεί να είναι πολύ μεγάλη ή να έχει κάποιο φιλόδοξο επενδυτικό πλάνο, αλλά πρέπει στο χρηματιστήριο να έχει ευρεία διασπορά και αξιόλογη εμπορευσιμότητα. Βέβαια, πολλοί βασικοί μέτοχοι δεν είναι διατεθειμένοι να πουλήσουν όσο-όσο μόνο και μόνο επειδή τους... πιέζει η αγορά, αλλά θα λάβουν τις αποφάσεις για να εντάξουν στο παιχνίδι άλλους επενδυτές, όταν θα διαπιστώσουν ότι οι προσφερόμενες τιμές είναι αυτές που θέλουν. Και μάλλον, απ΄ ότι φαίνεται, η παρούσα συγκυρία είναι μάλλον ευνοϊκή για τέτοιου είδους κινήσεις.

Η αγορά αναμένει σημαντικά placements εντός των επόμενων μηνών και ως εκ τούτου, ανάλογα και με το διεθνές περιβάλλον, θα έχουμε και μια πυξίδα, σχετικά με το πώς θα κινηθούν η εγχώρια κεφαλαιαγορά και οι επιμέρους μετοχές των μεγάλων ομίλων. Οι προσδοκίες για τέτοιου είδους κινήσεις δεν αφήνουν σε... ησυχία τους αγοραστές, οι οποίοι τοποθετούνται διαρκώς και για τον λόγο αυτό έχουμε συνεχώς νέα υψηλά. Αν δεν στραβώσει κάτι τους προσεχείς μήνες, τότε τους επόμενους μήνες θα δούμε ακόμη μεγαλύτερες αποτιμήσεις. Κάποιοι αναφέρουν ότι στα τρέχοντα επίπεδα βλέπουν "φούσκες", ενώ κάποιοι άλλοι θεωρούν ότι υπάρχει ακόμη πολύ μεγάλο περιθώριο ανόδου, προκειμένου οι εγχώριες εισηγμένες να έρθουν στα πραγματικά τους λεφτά, καθώς τώρα εμφανίζονται υποτιμημένες. Το ποιοι έχουν δίκιο θα φανεί προσεχώς...

Τα ακίνητα καλπάζουν

Το θετικό κλίμα στην οικονομία, το οποίο επηρεάζει θετικά τα ομόλογα και τις μετοχές, είναι προφανές ότι απλώνεται και στην αγορά των ακινήτων. Ξεκινώντας από τις εισηγμένες εταιρείες στον κλάδο αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας παρατηρούμε ότι με επίκεντρο τις "πράσινες" επενδύσεις, το μέλλον προδιαγράφεται συνεχώς και καλύτερο.

Επιπλέον, βρίσκονται προ των πυλών του Χρηματιστηρίου Αθηνών "βαριές" εταιρείες όπως η Noval του Ομίλου Viochalco και η Trade Estates του Ομίλου Φουρλή. Όλα αυτά δείχνουν προς ποια κατεύθυνση θα κινηθεί η ακίνητη περιουσία, ενώ Prodea (η μεγαλύτερη σε αξία στον κλάδο) και η Trastor διευρύνουν συνεχώς το χαρτοφυλάκιο ακινήτων τους και αναμένεται να προσελκύσουν νέους επενδυτές, στο πλαίσιο μελλοντικών τοποθετήσεων (placements).

Από την άλλη πλευρά, εξαιρετικά θετικές είναι οι εξελίξεις και στο λεγόμενο retail, το οποίο αφορά το ακίνητο κάθε πολίτη. Αναμφίβολα, οι ενοικιαστές βρίσκονται στη χειρότερη θέση, καθώς καλούνται να καταβάλλουν πολύ υψηλά μηνιαία μισθώματα, ενώ από την άλλη πλευρά, οι ιδιοκτήτες, βλέπουν ότι οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται χωρίς... στάση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης Ελλάδος, τα οποία συλλέγονται από τις εμπορικές τράπεζες, αλλά και με βάση τις τάσεις που καταγράφουν τα μεγάλα μεσιτικά γραφεία, υπάρχει μια γενική εικόνα εκτόξευσης των τιμών των ακινήτων. Βεβαίως, τα ποιοτικά ακίνητα, αυτά που έχουν την προοπτική του Airbanb ή είναι ενεργειακά, συνθέτουν αυτή τη στιγμή μια ξεχωριστή κατηγορία, η οποία κινεί την αγορά. Ωστόσο, κοντά στα... χλωρά ποτίζονται και τα... ξερά!

Τα παλαιά διαμερίσματα ή μονοκατοικίες που προορίζονται για πρώτη κατοικία ή για επένδυση με την προοπτική εισοδήματος από ενοικίαση, παρουσιάζουν ισχυρούς ρυθμούς αύξησης των τιμών. Ακόμη και... αχούρια σε υποβαθμισμένες περιοχές της Αθήνας, τα οποία πριν από 5-6 χρόνια χαρίζονταν αντί μερικών χιλιάδων ευρώ, σήμερα, αποτελούν κεφάλαιο για τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι τα έχουν διακρατήσει. Τα καλά ακίνητα σε μικρομεσαίες περιοχές πωλούνται κοντά στα 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, εφόσον πρόκειται για νεόδμητα, ενώ τα παλαιότερα έχουν ξεπεράσει τα 2.000 ευρώ. Όσο περισσότερες είναι οι παροχές και υψηλότερη η ενεργειακή κλάση, τόσο πλησιάζουν προς τα 2.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Βέβαια, ας μην αναλύσουμε τις... διαστημικές τιμές σε επιλεγμένες περιοχές του Κέντρου της Αθήνας, τα Νότια Προάστια ή τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και την Πάρο. Γενικά τα ποιοτικά ακίνητα, αλλά και η γη παρουσιάζουν έντονα αυξητικές τάσεις. Το μόνο σίγουρο είναι ότι η γενική τάση των ακινήτων, ανεξαρτήτως ειδικών χαρακτηριστικών, παραμένει σε ανοδική πορεία.

Οι τιμές των ακινήτων από το τέλος του 2007 παρουσίασαν απότομη προσγείωση λόγω των επώδυνων μέτρων που συνόδευσαν την υπαγωγή της Ελλάδας στις δανειακές συμβάσεις για τη διάσωση της οικονομίας. Τα "κόκκινα" δάνεια οδήγησαν σε μεγάλη προσφορά ακινήτων, τα οποία κατασκευάζονταν σωρηδόν από τότε που η χώρα μπήκε στο ευρώ (2002) και τα επιτόκια ήταν σε χαμηλά επίπεδα. Σήμερα, η κατάσταση έχει αλλάξει άρδην. Τα ξένα funds ελέγχουν σημαντικά μεγάλο αριθμό τέτοιων ακινήτων, τα νέα δάνεια δίνονται με το σταγονόμετρο και οι επενδύσεις στο real estate προσελκύουν πολύ χρήμα, κυρίως από το εξωτερικό.  Επιπλέον, όπως εξηγούν οι ειδικοί από τις τράπεζες, δεν υπάρχει φόβος για "ξεφούσκωμα" με βάση τα χαρακτηριστικά του "φουσκώματος" των τιμών των ακινήτων έως τις ιστορικά υψηλές τιμές του 2007. Ακόμη και μια μεγάλη διεθνής κρίση θα οδηγούσε σε περιορισμό της ζήτησης και σε πιο μεμονωμένες περιπτώσεις πωλήσεων σε χαμηλότερα επίπεδα τιμών, λόγω ανάγκης. Αλλά, γενικό "ξεφούσκωμα" όπως το είδαμε από το 2007 και μετά, δεν φαίνεται ότι θα συμβεί. Μάλιστα, αξίζει να σημειωθεί ότι το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο σε πρόσφατη έκθεση του υπογράμμισε ότι η Ελληνική αγορά ακινήτων είναι πολύ ανθεκτική ακόμη και σε μια μεγάλη κρίση λόγω των υψηλών επιτοκίων.

Τα ακίνητα αποτελούν την απόδειξη ότι ακόμη και ένας μισθοσυντήρητος ή φτωχός βλέπει ότι το κεφάλαιο του αυξάνεται. Μια μέση οικογένεια έχει την πρώτη κατοικία ή το εξοχικό ή ένα σπίτι στον τόπο καταγωγής. Η ύπαρξη ενός μικρού οικοπέδου ή κάποιων αγροτεμαχίων, μεταφράζεται σε ένα κεφάλαιο ζωής για εκατοντάδες χιλιάδες οικογένειες της χώρας. Η προοπτική για καλύτερα αμειβόμενες δουλειές, περισσότερες ευκαιρίες απασχόλησης και σταθερή αύξηση της αξίας της περιουσίας όλων μας, αποτελούν τον στόχο για τη βελτίωση του δείκτη ευημερίας. Αυτό το μοτίβο και η παρουσία της Νέας Δημοκρατίας στη διακυβέρνηση της χώρας, παραπέμπουν σε ακόμη καλύτερες μέρες. Αρκεί φυσικά, να μην συμβούν ανατροπές, που θα μπορούσαν να προκαλέσουν σοκ σε όλα τα επίπεδα...

Ακολουθήστε το Lykavitos.gr στο Google News
και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις